{"id":156,"date":"2018-11-25T19:51:40","date_gmt":"2018-11-25T18:51:40","guid":{"rendered":"https:\/\/fischer-messtechnik-2000.de\/?page_id=156"},"modified":"2019-11-26T21:27:52","modified_gmt":"2019-11-26T20:27:52","slug":"rauchmelder","status":"publish","type":"page","link":"https:\/\/fischer-messtechnik-2000.de\/index.php\/rauchmelder\/","title":{"rendered":"Rauchmelder"},"content":{"rendered":"\t\t
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a) Wohnungseigent\u00fcmergemeinschaft:<\/span><\/p>

Bei der Umsetzung der gesetzlichen Vorgaben handelt es sich um eine gemeinschaftsbezogene Pflicht i.S.d. \u00a7 10 Abs. 6 Satz 3 WEG, die gemeinsam zu erf\u00fcllen ist (Landgericht Hamburg, Az. 318 S 193\/10). Es ist nach unserer Auffassung nicht zu empfehlen, dass der WEG-Verwalter die Pflicht an die einzelnen Eigent\u00fcmer abgibt nach dem Motto „Ihr seid jeder einzeln f\u00fcr die Installation und Wartung der Rauchmelder verantwortlich“.<\/span><\/p>

F\u00fcr NRW gilt Entsprechendes f\u00fcr die Installation der Rauchmelder und auch f\u00fcr die Wartung, es sein denn, der unmittelbare Besitzer hat die Wartungsverpflichtung bereits rechtswirksam \u00fcbernommen.<\/span><\/p>

b) Verwalter:<\/span><\/p>

Es wird die Meinung vertreten, dass den Verwalter auch eine Verkehrssicherungspflicht trifft, die unter Umst\u00e4nden eine Eigenhaftung ausl\u00f6sen kann. Um dieser Haftung zu entgehen, muss der Verwalter seine gesetzlichen (organschaftlichen) Kontroll-, Hinweis- und Organisationspflichten erf\u00fcllen und kann diese nicht an die einzelnen Eigent\u00fcmer \u00fcbertragen. Dies gilt auch f\u00fcr das Bundesland NRW!<\/span><\/p>

c) Eigentumsverh\u00e4ltnisse an Rauchmeldern:<\/span><\/p>

Rauchmelder geh\u00f6ren nach \u00a7 5 Abs. 2 WEG zwingend zum Gemeinschaftseigentum. Hiernach sind alle Teile des Geb\u00e4udes, die f\u00fcr dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, Gemeinschaftseigentum (OLG Frankfurt, ZMR 2009, 864, Amtsgericht Rendsburg, ZMR 2009, 239)<\/span><\/p>

Beschlossene Rauchmelder in der WEG sind gemeinschaftliches Eigentum<\/span><\/p>

In einem sehr praxisrelevanten Urteil hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass Wohnungseigent\u00fcmer den Einbau von Rauchmeldern in Wohnungen jedenfalls dann beschlie\u00dfen k\u00f6nnen, wenn das Landesrecht eine entsprechende eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.<\/span><\/p>

Wurden Rauchmelder auf Grund eines Beschlusses der Wohnungseigent\u00fcmer angebracht, stehen diese nicht im Sondereigentum sondern sind stets Gemeinschaftseigentum (BGH, Urteil v. 08.02.2013, Az. V ZR 238\/11).<\/span><\/p>

Gem\u00e4\u00df \u00a7 5 Abs. 2 WEG sind Teile des Geb\u00e4udes, die f\u00fcr dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie sich im Bereich der im Sondereigentum stehenden R\u00e4ume befinden.<\/span><\/p>

Zu solchen Teilen z\u00e4hlen Rauchmelder jedenfalls dann, wenn sie gesetzlich vorgeschrieben sind, meint der BGH. Der Sicherheit des Geb\u00e4udes dienen n\u00e4mlich nicht nur Vorrichtungen, die es selbst vor Schaden bewahren, sondern vor allem auch Bestandteile, die Leib und Leben im Geb\u00e4ude befindlicher Personen sch\u00fctzen, wie etwa eine Rettungstreppe oder -leiter.<\/span><\/p>

Da in einer Wohnung angebrachte Rauchmelder zudem alle Bewohner des Geb\u00e4udes vor den Folgen giftiger Gase zu sch\u00fctzen verm\u00f6gen und damit die Sicherheit des gesamten Geb\u00e4udes erh\u00f6hen, k\u00f6nne ihnen die Zuordnung zum Gemeinschaftseigentum auch nicht mit der Begr\u00fcndung abgesprochen werden, dass keine Pflicht bestehe, Rauchmelder im Bereich des Gemeinschaftseigentums anzubringen.<\/span><\/p>

d) Kostenverteilung:<\/span><\/p>

Da die Rauchmelder Gemeinschaftseigentum sind, sind auch die hierdurch anfallenden Kosten gemeinschaftliche Kosten. Ma\u00dfgeblich ist der in der Gemeinschaftseigentum vereinbarte Verteilschl\u00fcssel. Fehlt dieser, gereift \u00a7 16 Abs. 2 WEG. Dann erfolgt die Verteilung nach Miteigentumsanteilen.<\/span><\/p>

e) Beschlusskompetenzen bez\u00fcglich Einbau:<\/span><\/p>

Ist es rechtlich vorgeschrieben, dass Wohnungen mit Rauchmeldern nachger\u00fcstet werden m\u00fcssen, darf die Eigent\u00fcmergemeinschaft deren Einbau beschlie\u00dfen. Die dann angebrachten Alarmger\u00e4te geh\u00f6ren nicht dem einzelnen Eigent\u00fcmer, sondern sind Gemeinschaftseigentum der WEG (BGH, Urteil vom 08.02.2013; Az. V ZR 238\/11), siehe hierzu auch c) „Eigentumsverh\u00e4ltnisse an Rauchmeldern“.<\/span><\/p>

Fehlt eine gesetzliche Einbaupflicht, handelt es sich um eine Ma\u00dfnahme nach \u00a7 22 Abs. 2 WEG, da die Installation von Rauchmeldern eine Modernisierungsma\u00dfnahme nach \u00a7 559 BGB ist. Hierzu ist allerdings eine doppelt qualifizierte Mehrheit (75%)<\/span><\/p>

f) Reparatur:<\/span><\/p>

Da die Rauchmelder Gemeinschaftseigentum sind, obliegt die Reparatur allen Wohnungseigent\u00fcmern und dem Verband gemeinschaftlich.<\/span><\/p>

g) Zutrittsverschaffung gegen\u00fcber Sondereigent\u00fcmer:<\/span><\/p>

Der Sondereigent\u00fcmer ist nach \u00a7 14 Nr. 4 1. Halbsatz WEG verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Geb\u00e4udeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums erforderlich ist.<\/span><\/p>

Das Betreten des Sondereigentums ist mit einer Frist von 7 bis 10 Tagen anzuk\u00fcndigen.<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t

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a) Miete<\/span><\/p>

Nach einem Urteil des Landgerichts Magdeburg (abgedruckt in NJW 2012, Seite 544) sind die Mietkosten als sonstige Betriebskosten nach \u00a7 2 Nr. 17 BetrkV umlagef\u00e4hig, jedenfalls wenn dies vertraglich vereinbart ist. Die Rechtsfrage ist jedoch noch nicht abschlie\u00dfend gekl\u00e4rt.<\/span><\/p>

Es gibt noch kein h\u00f6chstrichterliches Urteil, ob die Miete von Rauchmeldern umlagef\u00e4hig ist. Aus diesem Grund empfehlen wir im Mietvertrag gem\u00e4\u00df \u00a7 2 Nr. 17 BetrkV die Position „Kosten f\u00fcr die Miete Rauchmelder“ als „sonstige Kosten“ separat aufzunehmen.<\/span><\/p>

Eine vorherige Mieteranh\u00f6rung muss bei der geplanten Anmietung von Rauchmeldern nicht durchgef\u00fchrt werden, da es hier an einer gesetzlichen Verpflichtung fehlt.<\/span><\/p>

Beim \u00f6ffentlich gef\u00f6rderten Wohnungsbau jedoch gilt: Soweit Betriebskosten geltend gemacht werden, sind diese nach Art und H\u00f6he dem Mieter bei \u00dcberlassung der Wohnung bekanntzugeben.<\/span><\/p>

b) Kauf der Ger\u00e4te<\/span><\/p>

Nach \u00a7 559 BGB kann die j\u00e4hrliche Kaltmiete um 11% der f\u00fcr die Wohnung aufgewendeten Kosten erh\u00f6ht werden. Hierbei handelt es sich um eine Mieterh\u00f6hung und nicht um eine Umlage im Rahmen der Betriebskostenabrechnung.<\/span><\/p>

c) Kosten der j\u00e4hrlichen Wartung<\/span><\/p>

Die f\u00fcr Rauchmelder entstehenden Betriebskosten sind als sonstige Betriebskosten grunds\u00e4tzlich nach \u00a7 2 Nr. 17 BetrKV umlagef\u00e4hig.<\/span><\/p>

Hiernach sind die Kosten einer regelm\u00e4\u00dfigen Funktionspr\u00fcfung von Rauchmeldern als Betriebskosten ansatzf\u00e4hig.<\/span><\/p>

Eine solche Umlage muss jedoch explizit vereinbart sein! Das bedeutet, dass die einzelnen Positionen im Mietvertrag ausdr\u00fccklich genannt sein m\u00fcssen!<\/span><\/p>

Sind die laufenden Kosten f\u00fcr Rauchmelder im Mietvertrag nicht aufgef\u00fchrt, zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses aber bereits angefallen, muss der Mieter die Kosten nicht tragen. Nach herrschender Meinung ergibt sich lediglich ein anderes Bild, wenn im Mietvertrag eine sog. „Mehrbelastungsabrede“ enthalten ist und bei Abschluss des Mietvertrages Kosten f\u00fcr Rauchmelder noch nicht existierten, d.h. nach Abschluss des Mietvertrages erst neu entstanden sind.<\/span><\/p>

Es empfiehlt sich daher folgende weitere Formulierung im Mietvertrag bzw. einer Zusatzvereinbarung hierzu:<\/span><\/p>

„Die Kosten der laufenden j\u00e4hrlichen \u00dcberpr\u00fcfung nach der DIN 14676 sind sonstige Kosten i.S.d. \u00a7 2 Nr. 17 BetrkV und werden vom Mieter \u00fcbernommen.“<\/span><\/p>

Die \u00fcberall erh\u00e4ltlichen Muster eines Standardmietvertrages zeigen oftmals, dass in vielen F\u00e4llen bereits Regelungen existieren, auf Basis derer der Vermieter ohne weitere Abstimmung mit den Mietern die Wartung \u00fcbernehmen kann.<\/span><\/p>

Fehlt es allerdings an jeglicher Vereinbarung im Mietvertrag, d\u00fcrfte die Umlagef\u00e4higkeit nicht gegeben sein.<\/span><\/p><\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t<\/section>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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