Warum verbrauchsabhängig abrechnen?
Bis zu 90 % der in den Haushalten verbrauchten Energie entfallen auf Heizung und Warmwasser. Bei steigenden Energiekosten hat dies einen großen Einfluss auf die Wohnkosten. Nach der Heizkostenverordnung müssen Heiz- und Warmwasserkosten nach dem „Verursacherprinzip“ abgerechnet werden: Der Nutzer soll nur die Kosten  bezahlen, die tatsächlich auf ihn entfallen. In den Wohnungen ermitteln Erfassungsgeräte den Energieverbrauch. Sie sind die Basis für eine gerechte Verteilung und Abrechnung der Energiekosten. Die verbrauchsabhängige Abrechnung gibt Nutzern einen Anreiz zum Energiesparen, denn durch ihr individuelles Verhalten können Verbraucher ihren Energiekostenanteil senken. Dies trägt auch zum Umweltschutz bei. Studien belegen, dass Nutzer aufgrund der verbrauchsabhängigen Abrechnung bis zu 20 % des Energieverbrauches einsparen.

Warum hängen zwei Heizkostenverteiler an einem Heizkörper?
Bei größeren Heizkörpern kann es sein, dass wegen der ungleichen Wärmeverteilung zwei Heizkostenverteiler angebracht werden müssen. Die Bewertung der Heizleistung des Heizkörpers erfolgt in diesen Fällen für jeden Heizkostenverteiler jeweils zur Hälfte. Anfallende Heizkosten werden deshalb nicht zweimal bezahlt. Ziel der Maßnahme ist die korrekte Erfassung der Wärmeabgabe

Guten Tag, sehr geehrte Mieterin, guten Tag, sehr geehrter Mieter,

die vorhandenen, installierten Heizkostenverteiler sollen demnächst gegen neue, elektronische Heizkostenverteiler ausgetauscht werden. Ich beabsichtige, diese Geräte zu mieten. Die Kosten betragen entsprechend dem Angebot der Firma Fischer insgesamt xxxx inklusive Mehrwertsteuer pro Jahr. Diese Mietkosten fließen in die insgesamt zu verrechnenden Kosten ein und werden nach dem einzelnen individuellen Verbrauch abgerechnet. Der Mietvertrag läuft über einen Zeitraum von xxxx Jahren.

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift

Grundsätzlich muss zwischen einer Zwischenablesung und einer Zwischenabrechnung unterschieden werden. Viele Eigentümer und Nutzer sind der Meinung, dass eine Zwischenablesung bei einem Nutzerwechsel generell erforderlich, bzw. sinnvoll ist. Bei Wasserzählern, Wärmemengenzählern und elektronischen Heizkostenverteilern ist dies richtig.

Bei Heizkostenverteilern nach dem Verdunstungsprinzip muss jedoch differenziert werden. Zudem stellt sich die Frage, ob eine Zwischenablesung ausreicht, die Stände also nur festgehalten werden sollen, oder ob auch eine Zwischenabrechnung erforderlich ist. Was hierbei zu beachten ist und wie Sie am Besten vorgehen, zeigt dieser Beitrag auf.

Von Bedeutung für Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel ist die Heizkostenverordnung, § 9 b: § 9 b Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel

(1) Bei Nutzerwechsel innerhalb eines Abrechnungszeitraums hat der Gebäudeeigentümer eine Ablesung der Ausstattung zur Verbrauchserfassung der von Wechsel betroffenen Räume (Zwischenablesung) vorzunehmen.

(2) Die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten sind auf der Grundlage der Zwischenablesung, die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

(3) Ist eine Zwischenablesung nicht möglich oder lässt sie wegen des Zeitpunktes des Nutzerwechsels aus technischen Gründen keine hinreichend genaue Ermittlung der Verbrauchsanteile zu, sind die gesamten Kosten nach den nach Absatz 2 für die übrigen Kosten geltenden Maßstäben aufzuteilen.

(4) Von den Absätzen 1 bis 3 abweichende rechtsgeschäftliche Bestimmungen bleiben unberührt.

Die Heizkostenverordnung gibt zu dieser Frage keine Antwort, jedoch wurde sie von richterlicher Seite bereits mehrfach geklärt (z. B. AG Düsseldorf WM 1975, 207 und LG Hamburg, NJW-RR 1988, 907)

Laut dieser Urteile muss eine Zwischenabrechnung bei Nutzerwechsel während der Abrechnungsperiode nicht durchgeführt werden.

Eine anders lautende Auslegung hätte auch gravierende praktische Nachteile, denn wenn in einer großen Wohnanlage nur ein einziger Nutzer auszieht, müsste, da die gängigsten Erfassungsgeräte keine absolute Mengenangabe liefern, die gesamte Anlage abgelesen werden. Hier würde sich dann die Frage stellen, wer für diese Kosten aufkommen soll.

Etwas anderes kann also nur gelten, falls Sie im Mietvertrag etwas anderes vereinbart hätten.

(§ 9 b Abs. 4) Der Nutzer muss demnach bis zum Ende des Abrechnungszeitraums auf die Abrechnung und damit auf den Ausgleich der geleisteten Vorauszahlungen warten.

Eine Zwischenablesung muss laut § 9 b Abs. 1 jedoch vorgenommen werden, um die nach dem erfassten Verbrauch zu verteilenden Kosten zwischen Vor- und Nachnutzer aufzuteilen. Die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs sind auf der Grundlage der sich aus anerkannten Regeln der Technik ergebenden Gradtagszahlen oder zeitanteilig und die übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs zeitanteilig auf Vor- und Nachnutzer aufzuteilen.

(§ 9 b Abs. 2) Mit “Die übrigen Kosten des Wärmeverbrauchs” sind die Kosten gemeint, die nicht konkret erfasst werden, also die Grundkosten.

Die Wahl, ob diese nach Gradtagszahlen oder zeitanteilig umgelegt werden, bleibt dem Vermieter überlassen.

Nach unserer Erfahrung ist die Aufteilung der Verbrauchsunabhängigen Wärmekosten nach Gradtagszahlen jedoch wesentlich genauer und gerechter, da diese den unterschiedlichen Heizungsbedarf je nach Jahreszeit berücksichtigt.

Anders ist es mit “den übrigen Kosten des Warmwasserverbrauchs”, da diese nicht jahreszeitabhängig sind. Diese Kosten werden einfach nach Tagen abgerechnet.

Gemäß § 7 Absatz 2 der Heizkostenverordnung gehören zu den Kosten des Betriebs einer zentralen Heizungsanlage auch die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung.

Bei gasbetriebenen Anlagen ergeben sich die Kosten aus der Rechnung des Lieferanten. Anders bei ölbetriebenen Anlagen: Hier ergibt sich der Verbrauch aus der Differenz zwischen Anfangsbestand und Zulieferung abzüglich dem Endbestand.

Eine Schätzung des Ölbestandes, ob zu Beginn oder zum Ende der Heizperiode, ist nicht zulässig. Außerdem sollte der Eigentümer die Feststellung des Restbestandes möglichst mit Zeugen durchführen, da er den gemessenen Stand bei einer eventuellen gerichtlichen Auseinandersetzung ggf. beweisen muss.

Wenn der Eigentümer den Tank immer genau zum Ende der Heizperiode füllt, entspricht die zugetankte Menge exakt dem Verbrauch.

Sehr oft wird der Fehler gemacht, dass für die Kosten des Ölbestands pauschal der jeweils zuletzt bezahlte Preis eingesetzt wird, auch wenn sich der Bestand aus mehreren Lieferungen mit jeweils unterschiedlichen Preisen zusammensetzt.

Nach dem Grundsatz “First in – First out” wird das “älteste” Öl zuerst verrechnet. Der Preis je Liter für die verschiedenen rechnerisch vorhandenen Lieferungen wird einzeln ermittelt.

Für Ihre rechtssichere Heiz- und (Warm) Wasserkostenabrechnung haben Sie die Pflicht, alle in den Abrechnungszeitraum fallenden Lieferungen mit Datum, Menge und Gesamtpreis aufzulisten.

Ihre Mieter müssen Ihre Aufstellung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Bei der Berechnung der Ölrestmenge gibt es zwei unterschiedliche Möglichkeiten:

1. Die Menge, die sich noch im Tank befindet ist kleiner, oder gleich der Menge der letzten Öllieferung

2. Die Menge, die sich noch im Tank befindet ist größer als die Menge der letzten Öllieferung

Um Ihre Abrechnung zu prüfen, haben Sie das Recht alle hierfür erforderlichen Unterlagen einzusehen. (§ 810 Bürgerliches Gesetzbuch – Einsicht in Urkunden).

Dieses Einsichtsrecht kann in den Räumen des Vermieters wahrgenommen werden, muss es aber nicht. Dies ist insbesondere dann nicht möglich, wenn der Vermieter weit weg wohnt. Er wird Ihnen auch nicht die Originale zusenden, es genügen normalerweise Kopien, welche aber vom “Prüfer” bezahlt werden müssen. Die Kosten, die der Vermieter für Kopien verlangt, müssen aber verhältnismäßig sein.

Geprüft werden dürfen nicht nur die Rechnungen, sondern alle für die Abrechnung relevante Unterlagen und Daten – auch die der anderen Parteien. Diese Informationen dürfen nicht mit der Begründung des Datenschutzes vorenthalten werden.

Verweigert der Gebäudeeigentümer oder eine ihm gleichgestellte Person die Einsicht und ermöglicht er dem Nutzer die Überprüfung damit nicht, tritt die Fälligkeit der Abrechnung nicht ein. Diese hängt vom Verstreichen einer Prüfungsfrist ab, die normalerweise ca. 2 – 4 Wochen beträgt, im Einzelfall aufgrund bestimmter Gegebenheiten aber auch länger sein kann.

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